Por: Bruna Rocha

A constituição de uma holding familiar tem se consolidado como uma importante ferramenta de organização patrimonial, especialmente para famílias que possuem imóveis e desejam estruturar a administração desses bens de forma mais eficiente, segura e planejada.

Veja-se que por meio dessa estrutura, os bens que antes estavam registrados diretamente em nome das pessoas físicas passam a integrar o patrimônio de uma pessoa jurídica, permitindo uma gestão mais centralizada e adequada aos objetivos familiares.

Nesse contexto, uma das principais discussões jurídicas atuais envolve a cobrança do ITBI, imposto municipal previsto no art. 156, II, da Constituição Federal, normalmente exigido nas transmissões onerosas de bens imóveis entre pessoas vivas. Embora o ITBI seja comumente associado a operações de compra e venda, a própria Constituição Federal estabelece hipóteses em que esse imposto não pode ser cobrado. Dentre elas está a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital social, conforme dispõe o art. 156, §2º, I, da Constituição Federal.

Em termos práticos, a integralização de capital ocorre quando o sócio transfere bens para a empresa com a finalidade de melhor controle e gestão patrimonial. Assim, quando uma pessoa física transfere imóveis para uma holding familiar como forma de compor o capital da sociedade, não se está diante de uma venda comum, mas de uma operação societária destinada à formação patrimonial da pessoa jurídica; razão pela qual a Constituição prevê que o ITBI não incide nessa hipótese.

Além da previsão constitucional, a legislação do Imposto de Renda também admite que a pessoa física transfira bens e direitos à pessoa jurídica para integralização de capital. O art. 23 da lei 9.249/1995 permite que essa transferência seja feita pelo valor constante da declaração de bens ou pelo valor de mercado, regra também reproduzida no art. 142 do decreto 9.580/18. Portanto, a utilização de imóveis para formação do capital social de uma holding familiar encontra respaldo tanto na legislação societária e tributária quanto na própria lógica de organização patrimonial.

A controvérsia surge porque alguns municípios têm negado a imunidade do ITBI quando a holding possui em seu objeto social atividades relacionadas à administração, compra, venda ou aluguel de imóveis próprios. Nesses casos, o Fisco costuma sustentar que a empresa teria atividade imobiliária preponderante e, por isso, não poderia se beneficiar da imunidade constitucional. Contudo, essa interpretação amplia indevidamente a ressalva prevista no art. 156, §2º, I, da Constituição Federal.

Todavia, relevante se faz pontuar que o dispositivo constitucional trata de duas situações distintas. A primeira refere-se à transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital social, hipótese em que a imunidade é incondicionada. Já a segunda diz respeito às transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, situação em que a imunidade pode ser afastada caso a atividade preponderante do adquirente seja a compra e venda desses bens ou direitos, a locação de bens imóveis ou o arrendamento mercantil.

Dessa forma, a ressalva relativa à atividade preponderante não deve ser aplicada à integralização de capital social. Em outras palavras, quando o imóvel é transferido para formar o capital da empresa, a análise da atividade da holding não pode, por si só, servir como fundamento para cobrança do ITBI. A exceção constitucional foi direcionada às operações de reorganização societária, como fusão, incorporação, cisão e extinção de pessoa jurídica, e não à formação do capital social mediante conferência de bens.

Esse entendimento foi reforçado pelo STF no julgamento do Tema 796, ocasião em que se fixou a tese de que a imunidade do ITBI não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado. A partir desse precedente, conclui-se que a imunidade existe até o limite do capital social efetivamente integralizado. Portanto, havendo correspondência entre o valor dos imóveis transferidos e o capital social formado, sem excesso destinado a reserva de capital ou a outra finalidade, a imunidade deve ser reconhecida.

Em caso recente analisado pela 2ª vara da Fazenda Pública de Vila Velha/ES, uma holding familiar constituída para gestão, administração e fruição de patrimônio imobiliário próprio, teve indeferido administrativamente, pelo município de Vila Velha, seu pedido de imunidade, sob o argumento de que o objeto social da holding previa atividades de compra, venda e aluguel de imóveis próprios.

Ao apreciar o pedido liminar em mandado de segurança, o Juízo reconheceu a plausibilidade da tese do contribuinte e destacou que o art. 156, §2º, I, da Constituição Federal deve ser interpretado de forma a separar as hipóteses de imunidade. A decisão considerou que a integralização de imóveis ao capital social configura hipótese de imunidade incondicionada, não sujeita à análise da atividade preponderante da sociedade adquirente. Com isso, foram suspensos os efeitos do indeferimento administrativo e obstada a cobrança do ITBI sobre a operação.

Para mais, a decisão, também, autorizou o registro dos imóveis em nome da holding familiar independentemente da comprovação do pagamento prévio do imposto. Esse ponto é relevante porque, na prática, a exigência do ITBI costuma impedir o registro definitivo da transferência imobiliária perante o Cartório de Registro de Imóveis, criando obstáculo à regular administração dos bens pela empresa. A liminar, portanto, teve a finalidade de preservar a utilidade do processo e evitar prejuízo imediato ao contribuinte.

Por se tratar de mandado de segurança, a concessão da liminar encontra fundamento no art. 7º, III, da lei 12.016/09, que autoriza o juiz a suspender o ato impugnado quando houver fundamento relevante e risco de ineficácia da medida caso ela seja concedida apenas ao final. No caso analisado, esses requisitos foram reconhecidos diante da relevância da tese constitucional e do risco concreto de bloqueio do registro dos imóveis.

Além disso, houve depósito judicial do valor discutido, o que também possui previsão no art. 151, II, do Código Tributário Nacional. Esse dispositivo estabelece que o depósito do montante integral suspende a exigibilidade do crédito tributário. Assim, enquanto se discute judicialmente a legalidade da cobrança, o contribuinte não fica em mora e o município permanece garantido até a decisão final.

Outro aspecto importante envolve a base de cálculo do ITBI, pois mesmo quando há discussão sobre a incidência do imposto, o município não pode simplesmente arbitrar um valor unilateral sem observar o procedimento adequado. O art. 148 do Código Tributário Nacional permite o arbitramento pela autoridade fiscal apenas em situações específicas e mediante processo regular. No mesmo sentido, o STJ, no Tema 1.113, firmou entendimento de que o valor declarado pelo contribuinte possui presunção de veracidade, somente podendo ser afastado pelo Fisco mediante instauração de procedimento administrativo próprio.

Portanto, além da discussão sobre a imunidade, também é necessário observar se o Município respeitou os limites legais para eventual definição da base de cálculo. A adoção automática de valor venal de referência ou de avaliação unilateral, sem contraditório e sem procedimento específico, pode configurar ilegalidade autônoma.

A decisão liminar proferida em Vila Velha representa importante precedente para contribuintes que utilizam holdings familiares como instrumento legítimo de organização patrimonial. Ela reforça a compreensão de que a administração de imóveis próprios não transforma, automaticamente, a holding familiar em empresa imobiliária mercantil para fins de afastamento da imunidade do ITBI na integralização de capital social.

Naturalmente, a imunidade não significa ausência de critérios ou liberdade irrestrita para qualquer transferência imobiliária. Importante destacar que a operação deve ser corretamente estruturada, com contrato social adequado, indicação clara dos bens integralizados, compatibilidade entre o valor dos imóveis e o capital social, com observância do art. 23 da lei 9.249/1995 e do art. 142 do decreto 9.580/18, além da apresentação regular dos documentos perante o município e o Cartório de Registro de Imóveis.

Assim, quando a transferência de imóveis para a holding familiar ocorre em realização de capital social, dentro do limite do capital integralizado e sem excedente tributável, há forte fundamento constitucional para afastar a cobrança do ITBI, haja vista se tratar de uma proteção prevista expressamente no art. 156, §2º, I, da Constituição Federal, cuja finalidade é permitir a livre organização societária e patrimonial sem a imposição de tributação indevida pelo município.

Portanto, a holding familiar, quando bem planejada e executada, é um instrumento lícito de gestão patrimonial.

Fonte: Migalhas.com.br